O acesso ao crédito imobiliário foi ampliado com as novas regras do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que subiram o teto dos imóveis elegíveis e reduziram o valor da entrada mínima, mas a taxa básica de juros, a Selic, que influencia outras despesas, como acabamento e mobília dos imóveis após a compra, continua no maior patamar em mais de vinte anos. Nesse ambiente, especialistas dizem se vale ou não a pena aproveitar o momento para adquirir a casa própria.
O que aconteceu
Novas regras ampliaram imóveis elegíveis para o SFH (Sistema Financeiro de Habitação). Com mudanças anunciadas, valor máximo dos imóveis que podem ser financiados subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões. Além disso, o percentual do crédito concedido aumentou de 70% para 80%. Assim, diminuiu de 30% para 20% a entrada que o comprador precisa dar para acessar o crédito. Apenas na Caixa, essas mudanças tornaram elegíveis cerca de 80 mil imóveis já neste ano.
Compra e financiamento de apartamentos e casas nesse sistema contam com vantagens. Os juros subsidiados permitem que, neste ano, por exemplo, as taxas do financiamento sejam de no máximo 12% ao ano, abaixo da Selic (taxa básica de juros) que é de 15% ao ano. O valor, no entanto, não inclui as taxas de financiamento bancário, o que eleva o valor da parcela.
Novas regras permitem que financiamento já em andamento possa migrar para o SFH. Outro ajuste no sistema permite que uma pessoa que financiou um imóvel com valor acima de R$ 1,5 milhão antes da mudança das regras migre de sistema, o que pode reduzir o custo da parcela.
Para quem vale a pena
Primeiro passo para decidir se vale ou não aproveitar mudanças no SFH é considerar o peso da parcela no orçamento. Segundo especialistas em planejamento financeiro, a prestação do financiamento precisa caber na renda da família, com alguma margem.
Parcela do financiamento imobiliário não pode superar 30% da renda bruta, segundo as regras do sistema. Mas alguns bancos preferem definir um teto mais baixo, de até 25%, para deixar uma margem que possa acomodar reajustes da prestação e perda de poder aquisitivo da família ao longo dos anos por causa da inflação.
Não é a taxa anunciada que compromete a vida financeira. É a parcela que não cabe no mês.
Ismael Mello, educador financeiro especialista em comportamento financeiro pessoal
Mudança interessa a quem comprou imóvel na planta e precisa entrar no financiamento. Quando a obra é entregue, o comprador precisa acertar o financiamento, para a situação em que a aquisição não foi feita à vista, o mais comum no mercado. Nesses casos, o valor do imóvel pode agora ir até R$ 2,25 milhões, com uma entrada que também pode ser menor, de até 20%.
As mudanças recentes no SFH, que já tiveram início agora em 2025 e vão avançar em 2026 e 2027, trouxeram oportunidades pensando principalmente naquelas pessoas que já estavam ali na iminência de assinar um contrato de entrega do seu imóvel, principalmente quem comprou na planta e que estava nesse meio-termo dessas regras.
Cintia Senna, educadora financeira da Dsop e professora da Unoeste
Convém comparar prestação do financiamento com custo do aluguel. Essa é outra situação em que a pessoa pode aproveitar as novas regras do SFH para contratar o financiamento. Se a simulação de um contrato mostrar que a prestação do crédito vai ficar abaixo do custo do aluguel, pode valer a pena aproveitar as mudanças no SFH, diz a educadora financeira Cintia Senna.
Casos de maior cautela
Quem está com orçamento apertado e comprometido nos próximos anos deve pensar duas vezes. Como os contratos de financiamento imobiliário são longos, ao analisar o custo das prestações a pessoa precisa considerar não apenas o momento presente, mas a evolução de despesas e da renda no futuro, alertam especialistas financeiros. Se a parcela ficar no limite dos 30% da renda, por exemplo, qualquer aumento da mensalidade ou de outras despesas domésticas pode representar risco de inadimplência no futuro.
Inflação encarece outras despesas domésticas. Se os gastos com alimentação, luz, água, transportes, saúde e educação subirem mais que o aumento da renda de uma família, vai sobrar menos dinheiro para pagar a prestação do financiamento imobiliário, alertam especialistas.
Acumular financiamento com outras dívidas também é perigoso. Mesmo que a taxa de juros do financiamento imobiliário seja menor que a taxa básica de juros Selic, algumas famílias carregam outras dívidas, como o parcelamento de uma compra no cartão de crédito, ou um empréstimo pessoal, com taxas bem mais elevadas. Quem está neste grupo deve ser mais cauteloso e esperar a queda da Selic, dizem especialistas.
Vale aproveitar agora para quem já tem a intenção madura de compra e encontrou um imóvel que cabe no orçamento. Por outro lado, para quem não encontrou o imóvel adequado e ainda depende de ajustes no orçamento pode fazer sentido esperar mais um pouco, acompanhando o comportamento da Selic e dos preços. Evelin Alves, especialista em crédito imobiliário da Nippur Finance
Dados do Banco Central mostram que o número de famílias endividadas subiu de 48% para 49,1% neste ano. O comprometimento de renda com crédito também piorou, de 27,2%, há 12 meses, para a máxima histórica de 28,8%.
Com endividamento das famílias perto de 50% da renda e comprometimento em níveis recordes, assumir um financiamento exige outra camada de responsabilidade.
Ismael Mello, educador financeiro especialista em comportamento financeiro pessoal
Cenário para 2026
Expectativa de melhora de mercado de crédito em 2026. Projeções do mercado captadas pelo Banco Central por meio do Boletim Focus apontam que a taxa básica de juros Selic vai cair de 15% para 12% ao ano ao longo de 2026, chegando a 10,50% em 2027 e 9,50% em 2028. Isso deve influenciar os custos das operações de crédito a partir do ano que vem, segundo economistas.
Se o teto do financiamento imobiliário, por hipótese, cair de 12% para 10%, a prestação de quem esperar para comprar também diminuirá. Numa simulação para um financiamento de um imóvel de valor de R$ 1 milhão, em contrato de 30 anos, considerando uma entrada de 30%, por exemplo, a parcela mensal cairia de R$ 7.200 para R$ 6.143.
Para quem encontrou o imóvel ideal e cujas parcelas cabem no bolso, pode ser interessante aproveitar as novas regras. Mas, se não há urgência, esperar por uma queda dos juros pode tornar o financiamento mais acessível. Importante é comparar simulações e avaliar seu orçamento. Ainda mais para quem tem alguma aplicação em renda fixa, que está rendendo bem e pode representar, no futuro, mais dinheiro para uma entrada maior.
Marcelo Milech, planejador financeiro CFP pela Planejar
Mudança na poupança também pode ampliar oferta de recursos para financiamento imobiliário. Regras, que começam a valer a partir de 2026, alteram uso da poupança no crédito imobiliário. Pelas novas regras, que entrarão em vigor de forma gradual até 2027, o dinheiro aplicado na caderneta por todos os poupadores será usado como referência, para definir quanto uma instituição financeira deve direcionar para o crédito imobiliário.
Quanto mais dinheiro um banco captar na poupança, mais poderá oferecer em outras linhas de financiamento. Assim, a expectativa é que o sistema financeiro terá mais recursos para emprestar. Segundo o Banco Central, o novo modelo de financiamento de crédito imobiliário tem potencial para disponibilizar R$ 52,4 bilhões a mais para financiamento habitacional em relação ao modelo atual. Desse total, R$ 36,9 bilhões seriam de forma imediata.
Queda da Selic deve favorecer mais segmento de imóveis de médio e alto padrão. A queda da taxa básica de juros e as mudanças no modelo das fontes de recursos do setor imobiliário vão fomentar a oferta de crédito especialmente para imóveis que estão no limite superior ou acima do teto do SFH, espera a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias).
O segmento de médio e alto padrão apresenta grande potencial de expansão ano que vem, reflexo da alta intenção de compra. No entanto, as taxas elevadas de financiamento ainda representam o principal entrave para que esse mercado avance no ritmo esperado. Com as recentes mudanças no crédito habitacional e o incremento no volume de financiamento disponível, vemos um ambiente mais favorável para reduzir essas barreiras e impulsionar o crescimento desse segmento.
Luiz França, presidente da Abrainc
